Tenancy of Real Estate | Rights and Liabilities

Tenancy of Real Estate: Landlords and Tenants - Rights and Liabilities

Article by Mr Michalis Economides, CEO and Lawyer of the International Law Firm Economides Kranos Chambersfield for the Capital.com.cy

The rights and obligations of property Landlord and Tenants, as they arise from the national existing and applicable laws, justifies that the current legislation needs immediate reorganization and restructuring.
 
The existing legislation, as far as it concern the property landlords, contains a series of processes and steps that need to be followed in order for the landlord to reach an eviction of a tenant who violates his/her responsibilities and to recover possible outstanding due rents.

On the other hand for the Tenants the current legislation provides several safety and security safeguards, provided that they comply with their obligations mentioned in their contract.

In this article Mr Michalis Economides centres his attention to the necessity of having a well structured lease agreement that will indicate clearly the rights and obligations of both parties by taking into consideration all the conceivable possible future scenarios.


Furthermore, Mr Economides strongly recommends some key points, in connection to which, the legislation authorities must take an immediate action through amendments in the current legislation and procedures that will enable both entities to solve their disputes in a shorter time.

Below you can read the whole article published at capital.com.cy.  In order to translate it please select the preferable language on the top right of the page.

 

Ενοικιάσεις: Ιδιοκτήτες και Ενοικιαστές – Δικαιώματα και Υποχρεώσεις

Άρθρο κ. Μιχάλη Οικονομίδη, CEO της Διεθνούς Δικηγορικής Εταιρίας Economides Kranos Chambersfield στο Capital.com.cy


Τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις των Ιδιοκτητών ακινήτων και Ενοικιαστών όπως αυτά πηγάζουν μέσα από την υφιστάμενη και ισχύουσα νομοθεσία, μαρτυρούν ότι η εν λόγω νομοθεσία χρίζει άμεσης αναδιοργάνωσης και αναδιαμόρφωσης.


Αυτό που καλούμαστε να αντιμετωπίσουμε είναι από τη μια πλευρά τους Ιδιοκτήτες ακινήτων και από την άλλη πλευρά τους Ενοικιαστές - οι δύο όψεις του ιδίου νομίσματος. Ο νόμος οφείλει να προστατεύει ακόμα και τον πιο αδύναμο καθώς επίσης και να παρέχει δίκαιη προστασία και στα δύο μέρη.


Η υφιστάμενη νομοθεσία, όσον αφορά τους Ιδιοκτήτες ακινήτων, εμπεριέχει σωρεία διαδικασιών και σταδίων στα οποία είναι αναγκασμένος και υποχρεωμένος να καταφύγει ένας ιδιοκτήτης εως ότου φτάσει στην έξωση και στην ανάκτηση των οφειλόμενων ποσών των ενοικίων.


Υποθέσεις τέτοιας φύσεως, μπορεί να διαρκέσουν από τρεις μήνες μέχρι και τέσσερα χρόνια, επιφέροντας σε αρκετές περιπτώσεις καταστροφικές συνέπειες προς τους Ιδιοκτήτες. Η μη καταβολή των μηνιαίων ενοικίων από τους Ενοικιαστές , προς τους Ιδιοκτήτες, επιφέρει αλυσιδωτά προβλήματα και στην οικονομία. Ουκ ω λίγες φορές , οι ίδιοι οι Ιδιοκτήτες ακινήτων έρχονται αντιμέτωποι με τις τράπεζες στις οποίες τα εν λόγω ακίνητα είναι υποθηκευμένα και όπου τα μηνιαία ενοίκια καταβάλλονται έναντι των δανείων τους.


Οι Ιδιοκτήτες έχουν επίσης υποχρεώσεις προς τους Ενοικιαστές. Θα πρέπει να τονιστεί ότι ο κάθε ιδιοκτήτης ξεχωριστά είναι υπόχρεος να σέβεται τους Ενοικιαστές του. Συνεπάγεται δε, ότι οι Ιδιοκτήτες δεν έχουν κανένα δικαίωμα να εισέρχονται στα ακίνητα χωρίς την γραπτή άδεια ή συγκατάθεση των Ενοικιαστών ή χωρίς την εξασφάλιση άδειας από το Δικαστήριο. Ο κάθε ενοικιαστής έχει το δικαίωμα στην ελεύθερη και αποκλειστική χρήση του ενοικιαζόμενου ακινήτου. Όσον αφορά τους Ενοικιαστές και τα δικαιώματα τους, η υφιστάμενη  νομοθεσία, παρέχει αρκετές δικλίδες ασφαλείας και προστασίας προς τους Ενοικιαστές , νοουμένου ότι τηρούν τις υποχρεώσεις τους όπως αυτές εμπίπτουν μέσα από τα ενοικιαστήρια έγγραφα.

Δεδομένου του προαναφερθέντος, μπορούν να απολαμβάνουν ελεύθερα την κατοχή και χρήση του ενοικιαζόμενου υποστατικού. Έχοντας ως γνώμονα τη σωρεία προβλημάτων τα οποία προκύπτουν και αφορούν τις ενοικιάσεις και τα οποία καλούμαστε να χειριστούμε καθημερινά, είναι αποδεκτό ότι η σωστή πρακτική η οποία θα πρέπει να ακολουθείται, απαιτεί την ορθή ετοιμασία ενός καλά δομημένου ενοικιαστηρίου εγγράφου.


Ένα καλά δομημένο ενοικιαστήριο έγγραφο, θα πρέπει να είναι συνταγμένο με τέτοιο τρόπο ο οποίος θα καλύπτει όλα τα πιθανά σενάρια τα οποία ίσως προκύψουν μελλοντικά και για τους Ιδιοκτήτες αλλά και για τους Ενοικιαστές και θα πρέπει επίσης να καλύπτει υποχρεώσεις και δικαιώματα και των δύο μερών.

Είναι ορθό και πρέπον τα ενοικιαστήρια έγγραφα πάντοτε να είναι αυστηρά σε σημείο που θα παρέχονται τέτοιες εξασφαλίσεις μέσω εγγυήσεων ή άλλων προνοιών, ούτως ώστε να επιτυγχάνεται η σωστή τήρηση των όρων του ενοικιαστηρίου εγγράφου, για την αποφυγή μη είσπραξης ή καθυστέρησης είσπραξης των ενοικίων.

Προσοχή επίσης χρειάζεται στην σύναψη ενοικιαστηρίου εγγράφου με νομικές οντότητες (εταιρείες), όπου αρκετές φορές οι Ιδιοκτήτες, μένουν εκτεθειμένοι λόγω υπογραφής ενοικιαστηρίων εγγράφων, χωρίς τις απαραίτητες προσωπικές εγγυήσεις φυσικών προσώπων.


Αυτό το σενάριο, σε μια πιθανή δικαστική διαμάχη, αφήνει εκτεθειμένους τους Ιδιοκτήτες λόγω του ότι η νομική οντότητα μπορεί πλέον να μην υφίσταται ή να μην έχει τις απαραίτητες οικονομικές εξασφαλίσεις ή περιουσιακά στοιχεία προς κάλυψη του οφειλόμενου ποσού των ενοικίων στους Ιδιοκτήτες.


Προσωπική μου εισήγηση, είναι ότι η υφιστάμενη και ισχύουσα Νομοθεσία και οι Κανονισμοί της Κυπριακής Δημοκρατίας, οι οποίοι αφορούν τις ενοικιάσεις, θα πρέπει να τροποποιηθούν υιοθετώντας μεταξύ άλλων τα πιο κάτω σημεία:


α) Θα πρέπει να υπάρχει μια κοινή νομοθεσία και διαδικασία για όλα τα ακίνητα, για όλων των ειδών ενοικιάσεις, για όλες τις περιοχές της Κυπριακής Δημοκρατίας. Δηλαδή όλες οι υποθέσεις θα πρέπει να εκδικάζονται από τα Επαρχιακά Δικαστήρια και να μην υπάρχει διαχωρισμός μεταξύ Δικαστηρίων και Νομοθεσιών. Σήμερα η διαδικασία η οποία θα πρέπει να ακολουθηθεί στο Δικαστήριο καθορίζεται από τη περιοχή ή από την ημερομηνία ανέγερσης του υποστατικού. Τα εν λόγω στοιχεία αποτελούν τις προϋποθέσεις για το αν η υπόθεση θα προχωρήσει στο Πολιτικό Δικαστήριο ή στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεως. Η διαδικασία μπορεί να αλλάξει και να απλοποιηθεί εφαρμόζοντας νέες νομοθεσίες και κανονισμούς ώστε να μπορούν να εφαρμόζονται πιο εύκολα και να είναι πιο ξεκάθαρη, αποδοτική και σύντομη η εκδίκαση των υποθέσεων. Όλες οι υποθέσεις θα πρέπει να εκδικάζονται στα Επαρχιακά Δικαστήρια αφού υπάρχει μεγαλύτερος αριθμός διορισμένων δικαστών από ότι στα Δικαστήρια Ελέγχου Ενοικιάσεως, κάτι το οποίο θα βοηθήσει στην πιο γρήγορη και αποτελεσματική εκδίκαση των υποθέσεων. Προσωπικά θεωρώ ότι ο διαχωρισμός ακινήτων με βάση τη χρονολογία ανέγερσης και τοποθεσία ώστε να εμπίπτει υπό διαφορετικές νομοθεσίες και/ή κανονισμούς, είναι πεπαλαιωμένο σύστημα το οποίο χρίζει εκσυγχρονισμού και απλοποίησης.


β) Να παύσει να ισχύει ο όρος "θέσμιος" ενοικιαστής. "Θέσμιος" Ενοικιαστής, ονομάζεται ο Ενοικιαστής ο οποίος μετά τη λήξη και/ή τερματισμό του ενοικιαστηρίου εγγράφου παραμένει στο υποστατικό με τα ίδια δικαιώματα και υποχρεώσεις όπως απορρέουν από το ενοικιαστήριο έγγραφο. Εισηγούμαι όπως μετά τη λήξη και/ή τερματισμό του ενοικιαστηρίου εγγράφου τα ακίνητα τα οποία, με την  παρούσα Νομοθεσία, εμπίπτουν σε περιοχές οι οποίες ελέγχονται από τον Περί Ενοικιοστασίου νόμο να μην μπορούν να θεωρούνται ότι ακόμη έχουν δικαίωμα ενοικίασης επί του εν λόγω υποστατικού και να υπογράφεται εκ νέου ανανέωση των ενοικιαστήριων εγγράφων.


γ) Συντόμευση και απλοποίηση των δικαστικών διαδικασιών εφαρμόζοντας μόνο μια κοινή διαδικασία στο Δικαστήριο, όπου το τελεσίδικο αποτέλεσμα της και η έκδοση μιας απόφασης, θα επιφέρει την άμεση έξωση του Ενοικιαστή σε περίπτωση παραβίασης των όρων του  ενοικιαστηρίου εγγράφου. Σήμερα, με τις υφιστάμενες διαδικασίες ακόμη και να εκδοθεί απόφαση του Δικαστηρίου, ο ιδιοκτήτης πρέπει να προχωρήσει σε επιπρόσθετες αιτήσεις και διαδικασίες για να ανακτήσει την κατοχή του υποστατικού του και να εισπράξει τα οφειλόμενα ενοίκια. Η όλη δικαστική διαδικασία πρέπει να γίνει πιο σύντομη και πιο απλή όπου με την απόδειξη του οφειλόμενου ποσού και/ή άλλων παραβάσεων της συμφωνίας, να υπάρχει άμεση εκδίκαση της υπόθεσης που δε θα υπερβαίνει τους 6 μήνες.


Θα πρέπει να γίνει μια σωστή αναδιοργάνωση των Νόμων και Κανονισμών που αφορούν τις ενοικιάσεις για την προστασία των συμπολιτών μας οι οποίοι συναλλάσσονται με τέτοιου είδους δραστηριότητες.

Ο νόμος οφείλει να προστατεύσει ακόμα και τον πιο αδύναμο και οφείλουμε να το χειριστούμε εμπράκτως.


*Ο Μιχάλης Οικονομίδης είναι Δικηγόρος & Νομικός Σύμβουλος, CEO της Δικηγορικής Εταιρείας ECONOMIDES KRANOS CHAMBERSFIELD και της διεθνούς εταιρείας εταιρικών υπηρεσιών KNIGHTSWORTH

 

 

Our Memberships, Associations and Awards

Cyprus Bar Association

Bar Council of England & Wales

Chartered Institute of Arbitrators

The Global Law Experts

LegalCrown.com

The Global Law Experts

The Lawyer Network