Tenancy Agreements |Parliament suggestions

Article by Mr. Michalis Economides, CEO | Advocate & Legal Consultant of the International Law Firm Chambersfield Economides Kranos |Magazine Publication Capital Today, March 2018

Μιχάλης Οικονομίδης | Michalis Economides

Δικηγόρος – Νοµικός Σύµβουλος / CEO της δικηγορικής εταιρείας Chambersfield Economides Kranos
CEO - Advocate & Legal Consultant of the Law Firm Chamberfield Economides Kranos

Οι υποθέσεις που αφορούν στις σχέσεις ιδιοκτητών ακινήτων και ενοικιαστών, µαρτυρούν ότι η υφιστάµενη νοµοθεσία χρειάζεται αναδιοργάνωση και τροποποίηση, έτσι ώστε η νοµική προστασία να καλύπτει και τις δύο πλευρές εξίσου. Η ισχύουσα νοµοθεσία που αφορά τους ιδιοκτήτες ακινήτων, περιέχει πολυάριθµες διαδικασίες που καλείται να ακολουθήσει ο ιδιοκτήτης για την ανάκτηση των οφειλόµενων ενοικίων/ή υποστατικού.

Υποθέσεις που αφορούν διαφορές µεταξύ των ιδιοκτητών ακινήτων και ενοικιαστών, συνήθως, διαρκούν από τρεις µήνες έως και τέσσερα χρόνια. Αρκετές είναι οι φορές, που η διάρκεια των υποθέσεων είναι επιβλαβής προς τα συµφέροντα των ιδιοκτητών ακινήτων.

Η µη καταβολή των οφειλόµενων ενοικίων, πρώτιστα έχει επίπτωση στον ιδιοκτήτη, αλλά εν συνεχεία και στον τοµέα της οικονοµίας, λόγω της µείωσης της αγοραστικής του δύναµης. Αρκετές είναι οι περιπτώσεις που οι ιδιοκτήτες ακινήτων διαπραγµατεύονται µε τις τράπεζες, γιατί τα εν λόγω ακίνητα είναι υποθηκευµένα και τα µηνιαία ενοίκια καταβάλλονται έναντι των δανείων τους. 

Ταυτόχρονα, οι ιδιοκτήτες ακινήτων έχουν υποχρεώσεις προς τους ενοικιαστές. Συνεπώς, οι ιδιοκτήτες ακινήτων δεν επιτρέπεται να έχουν πρόσβαση στα ακίνητα, δίχως τη γραπτή άδεια ή συγκατάθεση των ενοικιαστών ή χωρίς την απαιτούµενη εξασφάλιση αδείας από το Δικαστήριο. Η παρούσα νοµοθεσία προστατεύει τους ενοικιαστές, παρέχοντας αρκετές ασφαλιστικές δικλίδες, νοουµένου ότι τηρούν τις υποχρεώσεις τους, βάσει των ενοικιαστηρίων εγγράφων.

Ενοικιαστήριο έγγραφο

Με γνώµονα τη σωρεία προβληµάτων που αντιµετωπίζουµε καθηµερινά στον τοµέα των ενοικιάσεων, η ορθή πρακτική που διασφαλίζει τα δικαιώµατα των ιδιοκτητών ακινήτων και ενοικιαστών, προϋποθέτει την ετοιµασία ενός ορθά δοµηµένου ενοικιαστηρίου εγγράφου. 

Ένα ορθά δοµηµένο ενοικιαστήριο έγγραφο καλύπτει όλα τα πιθανά σενάρια που ενδέχεται να προκύψουν µελλοντικά, περιέχει τις απαραίτητες εξασφαλίσεις µέσω εγγυήσεων ή άλλων προνοιών και αναφέρει τις υποχρεώσεις και τα δικαιώµατα των ιδιοκτητών ακινήτων και ενοικιαστών. Παράλληλα, είναι σηµαντικό να αναφέρουµε ότι τα ενοικιαστήρια έγγραφα εταιρειών χρήζουν δέουσας προσοχής και πρέπει να φέρουν τις απαραίτητες προσωπικές εγγυήσεις φυσικών προσώπων προς αποφυγή µελλοντικών προβληµάτων που µπορεί να προκύψουν, σε ενδεχόµενη δικαστική διαµάχη.

Τροποποίηση ισχύουσας νομοθεσίας

Προσωπικά προτείνω ότι η υφιστάµενη, ισχύουσα Νοµοθεσία και οι Κανονισµοί της Κυπριακής Δηµοκρατίας στον τοµέα των ενοικιάσεων χρειάζονται τροποποίηση, υιοθετώντας µεταξύ άλλων τα πιο κάτω σηµεία:

  • Υιοθέτηση κοινής νοµοθεσίας και διαδικασιών για όλα τα ακίνητα, κάλυψη όλων των ειδών ενοικιάσεων, για όλες τις περιοχές της Κυπριακής ∆ηµοκρατίας. Η ισχύουσα νοµοθεσία, λαµβάνοντας υπ’ όψιν την περιοχή ή την ηµεροµηνία ανέγερσης του υποστατικού καθορίζει την επιλογή του Πολιτικού ∆ικαστηρίου ή ∆ικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεως. Η εφαρµογή νέων νοµοθεσιών και κανονισµών µπορεί να απλοποιήσει αυτήν τη διαδικασία, ώστε η εφαρµογή να είναι εύκολη, ξεκάθαρη, αποδοτική και σύντοµη για την εκδίκαση των υποθέσεων. Έτσι, προτείνω όλες οι υποθέσεις να εκδικάζονται στα Επαρχιακά Δικαστήρια λόγω του µεγαλύτερου αριθµού διορισµένων δικαστών, σε σχέση µε τα Δικαστήρια Ελέγχου Ενοικιάσεως.
  • Παύση του όρου "θέσµιος" ενοικιαστής. "Θέσµιος" Ενοικιαστής καλείται ο Ενοικιαστής, ο οποίος µετά τη λήξη και/ή τερµατισµό του ενοικιαστηρίου εγγράφου, παραµένει στο υποστατικό, διατηρώντας τα ίδια δικαιώµατα και υποχρεώσεις, όπως προκύπτουν από το ενοικιαστήριο έγγραφο. Αυτό που εισηγούµαι είναι µετά τον τερµατισµό του ενοικιαστηρίου εγγράφου, να υπογράφεται εκ νέου ανανέωση των ενοικιαστηρίων εγγράφων.
  • Συντόµευση και απλοποίηση των δικαστικών διαδικασιών. Οι υφιστάµενες διαδικασίες ορίζουν ότι ακόµη και αν εκδοθεί απόφαση του Δικαστηρίου, ο ιδιοκτήτης πρέπει να προχωρήσει σε επιπρόσθετες διαδικασίες, για να ανακτήσει την κατοχή του υποστατικού του και να εισπράξει τα οφειλόµενα ενοίκια. Προτείνω την εφαρµογή µιας κοινής διαδικασίας στο ∆ικαστήριο, όπου µε την απόδειξη του οφειλόµενου ποσού και/ή άλλων παραβάσεων της συµφωνίας, άµεσα να εκδικάζεται η υπόθεση εντός των επόµενων έξι µηνών. Σε περίπτωση αµφισβήτησης του οφειλόµενου ποσού, θα πρέπει να υπάρχει ταχεία εκδίκαση σε πλαίσιο σύντοµο ή/και ένορκων δηλώσεων που δεν θα υπερβαίνει τον ένα µήνα.

Εν κατακλείδι, προσωπικά πιστεύω ότι είναι ορθό να προχωρήσουµε σε αναδιοργάνωση του πλαισίου των Νόµων και Κανονισµών που αφορούν στις ενοικιάσεις, προς απλοποίηση των διαδικασιών και προστασίας ιδιοκτητών ακινήτων, αλλά και ενοικιαστών.

Cases relating to the contractual and legal relationship between property owners and tenants, demonstrate that the existing legislation requires review and modifications in order to safeguard equal legal protection for all parties engaged. The existing legislation concerning property owners, consist of numerous procedures and requirements, which the owner is called upon to follow, for the recovery of the due rent and/ or repossession of the leased property.

Tenancies related with disputes between property owners and tenants usually last from three months to four years. There are many examples where the duration required, for the resolution of the disputes,   becomes harmful to the interests of the property owners.

Non-payment of the due rent primarily has negative consequences to the owner, which ultimately create a harmful side effect to the economy, overall, due to the diminished purchasing power. There are many instances where the property owners, proceed with negotiations with the credit institutions due to the fact that their properties are mortgaged and, the monthly rents received are used as monthly installments to the credit institution. 

Simultaneously, the property owners have several obligations towards the tenants i.e. property owners are not allowed to access their properties, without primarily notifying the tenant. The existing legislation protects the tenants by creating safety net provided that they meet their obligations, as these derive, from the rental agreement.

Tenancy Agreement

The acknowledgement of the complications, which arise, on a daily basis in the rental sector, the suitable practice which is to be followed in order to safeguard the rights of property owners and tenants, is the preparation of a solidly structured rental agreement.

A complete tenancy agreement includes all possible scenarios that might be appear in the future, contains the necessary guarantees through the applicable provisions and entails, in a detailed manner, the obligations and rights of property owners and tenants.

Concurrently, it is essential emphasize that corporate rental agreements need to be assessed thoroughly and contain the necessary personal guarantees, in order to avoid possible future complications, which may lead to time consuming litigation.


Modification of the existing legislation

Personally, I suggest that the existing legal and legislative framework of the Republic of Cyprus is in a great need of modification, through the adoption of, inter alia,  the following recommendations:

  • The enforcement of legislation and procedures, applicable to all properties, in association with all types of rents, for all the regions of the Republic of Cyprus. Through the existing legislation the suitable forum is selected on the basis of the area of the dispute and property as also, the time period of construction of the property. The previously mentioned parameters define whether the case is to be submitted at a District Court or at the Court of Rental Disputes.  The suggested modifications may contribute to the simplification of the procedure in order for an easier, clearer and faster hearing of the arising dispute. Thus, my suggestion is that all cases are to be submitted at the dispute courts where there is higher number of judges in relation to the Court of Rental Disputes.
  • Termination of the term “Established Tenant”. The term “Established Tenant” is applicable in instances where the tenant preserve physical possession of the leased premises, although the duration of the tenancy agreement has expired, thus the tenant maintains the rights and obligations, initially entailed in the tenancy agreement. Therefore, my suggestion is to proceed with obligatory renewal of the tenancy agreement immediately upon its expiration.
  • Simplification of the litigation procedure. As per the existing process even if a court decision is issued, the owner is obliged to proceed with additional measures, in order to recover the physical possession of his property and to collect the outstanding rent amount. My recommendation is the implementation of a common court procedure, whereby, once the outstanding amount and/or breach of the Tenancy Agreement are proven, the case shall be immediately heard the court within the time frame of six months. In instances where by the outstanding amount is disputed there should be an accelerated trial and / or the submission of affidavits, which shall not exceed the period of one month.

In conclusion, personally I believe that it is necessary to proceed with the reevaluation of the present legal framework, which relates to rentals, by simplifying the applied procedures and through the enhanced protection of the rights of property owners and tenants.

 

 

Our Memberships, Associations and Awards

Cyprus Bar Association

Bar Council of England & Wales

Chartered Institute of Arbitrators

The Global Law Experts

LegalCrown.com

The Global Law Experts

The Lawyer Network

Contact Us

Cyprus Office

M. ECONOMIDES KRANOS & CO. LLC
Arachovas 3
3096, Limassol
Cyprus

Tel: +357 25 356800
Fax: +357 25 356900

Email: This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.

United Kingdom Office

M. ECONOMIDES KRANOS & CO. LLC
Suite LP23456
Lower Ground Floor
145-157 St John Street
London
EC1V 4PW

Tel: +44 (0) 800 612 5428
Fax: +44 (0) 800 612 5429

Email: This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.

Singapore Office

M. ECONOMIDES KRANOS & CO. LLC
105 CECIL STREET
#24-03 THE OCTAGON
SINGAPORE 069534

Tel: +65 6535 0035
Fax: +65 6535 2329

Email: This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.